Bertrand POITOU
Ancien maire d’Artannes-sur-Indre (2014–2020)
Propriétaire foncier à Artannes-sur-Indre rue de la Fontaine Sainte.
Inscrit sur les listes électorales de la commune depuis 20 ans

Dans le cadre de l’enquête publique relative à la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et au Périmètre Délimité des Abords (PDA) de la commune d’Artannes-sur-Indre, suite à mon entretien avec Monsieur Hugues ROL, commissaire enquêteur désigné, le jeudi 4 décembre 2025, lors de sa permanence du matin.

Voici mes remarques :

1. Concertation : portée limitée, procédure longue et gouvernance peu lisible

La procédure de révision du PLU, engagée en décembre 2021, a connu une longue interruption entre 2022 et 2025 avant de reprendre soudainement en 2025. Ce calendrier interroge : un document qui engage l’aménagement communal sur près d’une décennie est soumis à enquête publique et à décision municipale à quelques mois des élections, alors même qu’une nouvelle équipe pourrait être amenée à en assumer l’application ou la révision. Cette temporalité, parfaitement légale, soulève toutefois des questions de lisibilité démocratique et de cohérence dans la conduite du projet.

Le bilan de concertation apparaît très succinct au regard d’une procédure étalée sur plusieurs années. L’absence d’évolution notable du projet à l’issue des échanges avec la population questionne :

• la portée réelle de la participation citoyenne ;
o la réunion publique n’a mobilisé qu’un public restreint ;
o l’information diffusée (affichage, site Internet) reste peu attractive et peu pédagogique (seulement 37 contributions) ;
o la mise en ligne des pièces, bien que conforme, demeure difficilement identifiable et peu valorisée ;

• les raisons de la durée importante de la procédure ;
• l’adéquation avec les standards contemporains de concertation (ANCT, CEREMA, PUCA), alors même que le législateur renforce l’exigence d’implication du public dans les politiques d’aménagement.

Ce niveau de concertation est en retrait des bonnes pratiques recommandées (démarches itératives, ateliers, supports pédagogiques, restitutions intermédiaires). Le bilan de concertation, particulièrement bref, ne permet ni de comprendre comment les observations ont été prises en compte, ni d’identifier d’éventuels ajustements du projet.

Ces éléments nourrissent l’impression d’un PLU davantage « porté » par un cabinet d’études (AUDDICE Urbanisme) que réellement approprié par la commune.

Au total, la démarche donne le sentiment d’une « conformité minimale » plutôt que d’une co-construction locale du PLU avec la population, alors que la qualité de la concertation conditionne l’acceptabilité du projet et la solidité de ses choix d’aménagement.
Pourquoi ce choix méthodologique ? Une clarification de la part de la commune apparaît nécessaire pour comprendre les fondements de cette approche très limitée en matière de participation citoyenne et de pilotage du projet.

2. Trajectoire démographique, consommation foncière et ZAN

Le scénario démographique retenu (+0,87 %/an, environ 130 logements à horizon 2035, le 3ᵉ scénario le plus fort sur quatre) est proposé, mais la cohérence avec la loi ZAN ne me semble pas démontrée.

Le dossier ne présente pas clairement :

• la consommation foncière passée, actualisée jusqu’aux dernières années constructibles (2021 à maintenant) ;
• la répartition entre renouvellement urbain, densification interne et extensions (notamment 1AU et 2AU) ;
• la justification précise de la 2AU au regard de la trajectoire ZAN et pourquoi ces parcelles et pas aussi celles qui longent les tranches 1 et 3 de la ZAC actuelle ;
• un inventaire exhaustif des dents creuses ;
• une stratégie foncière ou un dispositif d’accompagnement des propriétaires pour anticiper l’avenir.

Une synthèse consolidée consommation passée / consommation future / potentiel interne apparaît nécessaire.

Et quel sera l’impact sur les services publics locaux de ce scénario : école, gymnases, salle des fêtes, stationnement, mais aussi réseau d’assainissement ?

Une projection de la charge supplémentaire sur les équipements publics, exprimée en équivalents-habitants et rapportée aux capacités résiduelles, serait nécessaire pour apprécier la soutenabilité du scénario retenu.

3. OAP

Les OAP présentent plusieurs fragilités :

• Même si les ratios de construction semblent en phase avec le SCOT, il existe selon moi une contradiction entre densités projetées et continuités écologiques (ex. Malvoisie) ;
• la projection de l’OAP Clos Bruneau n’est pas chiffrée en termes d’impact de population, si oui merci de le préciser ;
• l’absence d’évaluation des OAP du précédent PLU ne permet aucun retour d’expérience local (par exemple connexion piétonne entre la place de la Liberté et l’impasse des Tonneliers ?)

(Remarque évoquée lors du RDV : Il y avait aussi eu une réflexion au sein du conseil municipal de l’époque (2014/2020) concernant la maison Écotière située au 1 rue de la Fontaine Sainte et l’intérêt pour la mairie de récupérer le jardin attenant à la place de l’Eglise (achat de l’ensemble, division et revente de la maison de maitre avec un jardin réduit pour récupérer un parc à côté de l’Eglise et de la Mairie). Y a-t-il eu une OAP sur ce terrain, pourquoi la mairie n’a pas fait valoir son droit de préemption sur ce terrain ? )

Un bilan des anciennes OAP, de leur abandon éventuel, aurait dû éclairer les choix actuels et justifier les périmètres retenus.
Le Code de l’urbanisme, comme la jurisprudence récente, considère le bilan du PLU antérieur comme un élément essentiel d’appréciation de la cohérence de la révision : son absence fragilise la justification des nouveaux choix.

Le degré de précision de certaines OAP (viaires, gabarits, ouvrants, stationnement) paraît excessif et risque d’imposer une densité supérieure à ce que produirait naturellement le marché.

Est-ce que la mairie envisage d’acquérir les parcelles de ces nouvelles OAP ?
Si oui, cela sous-entendrait une volonté d’urbanisation forte de ces zones, et donc une augmentation sensible de la population, possiblement contradictoire avec la loi ZAN.
Quel intérêt économique pour la mairie ?

En l’absence de maîtrise foncière ou d’étude de faisabilité, ces OAP très prescriptives pourraient être considérées comme insuffisamment justifiées au regard du principe de proportionnalité des règles (CE, jurisprudence constante).

4. Patrimoine et périmètre délimité des abords (PDA)

Le PDA apparaît comme une mesure intéressante pour la commune, toutefois il semble davantage refléter une nouveauté méthodologique introduite par le cabinet AUDDICE Urbanisme qu’une réelle appropriation par la mairie.

Manquent notamment :

• une cartographie du zonage du PDA (ou alors je ne l’ai pas trouvée) ;
• une cartographie explicite des covisibilités ;
• une présentation claire des contraintes nouvelles pour les habitants ;
• une justification de la plus-value réelle du PDA.

L’absence de pédagogie rend difficile l’appropriation du dispositif par les habitants.
Une note spécifique explicative, comprenant exemples de cas concrets, photographies et simulations, serait utile pour permettre au public d’apprécier pleinement les implications du PDA.

5. Centre-bourg, commerces et PLH

Le PADD évoque la revitalisation du centre-bourg, mais les traductions concrètes restent limitées.

Sont absents ou peu lisibles :

• un diagnostic de vacance commerciale (alors que la situation est critique actuellement, avec plusieurs commerces ou bâtiments liés à des commerces en vente) ;
• une stratégie foncière ou une politique de préemption ciblée ;
• une véritable déclinaison locale du PLH (typologies, mixité, équilibre entre neuf et réhabilitation).

Quelle réponse apportez-vous sur ces sujets dans le PLU actuel ?

6. Réseaux, équipements publics et capacité d’accueil

Les partenaires institutionnels ont souligné la fragilité de certains réseaux, en particulier l’assainissement.

Le dossier n’établit pas clairement :

• la capacité résiduelle des équipements (STEP, eau potable, voirie, stationnement, écoles) ;
• le phasage nécessaire pour éviter d’urbaniser avant la mise à niveau des infrastructures ;
• les marges de manœuvre de la commune d’ici 2035.

Ce point conditionne pourtant la légalité et la faisabilité des ouvertures à l’urbanisation.
L’article L.101-2 du Code de l’urbanisme impose que le PLU garantisse la capacité d’accueil des réseaux : une démonstration technique est donc indispensable.

7. Classement du Bois des Plantes : enjeux du reclassement et incertitudes sur les intentions communales

Le projet de PLU prévoit de faire évoluer le statut du Bois des Plantes, actuellement classé en Espace Boisé Classé (EBC), vers un Espace Boisé Protégé (EBP).
Ce changement de classement, moins contraignant juridiquement, pourrait ouvrir des possibilités d’évolution partielle du site, sous réserve d’interprétation réglementaire.

• que plusieurs propriétaires ont sollicité la possibilité de mobiliser la disposition permettant jusqu’à 10 % de constructibilité, telle que prévue pour certains boisements, mais il n’est pas établi que cette faculté demeure applicable dans le nouveau classement retenu ;

 

Ce point soulève plusieurs enjeux :

• sécurité juridique : le passage d’EBC à EBP nécessite de préciser clairement le régime applicable, notamment concernant la constructibilité, les obligations de gestion et les éventuelles servitudes environnementales ;
• enjeux environnementaux : le bois semble accueillir une biodiversité potentielle non négligeable (présence possible d’espèces protégées), ce qui impose une analyse écologique fine en cas de projet d’évolution (public ou privé) ;
• usage futur du site : les propriétaires signalent des difficultés d’entretien, ainsi que des usages informels (promenade, dépôts sauvages) par les riverains.

Quelles sont les intentions réelles de la mairie pour ce secteur ?

Le PLU ne précise pas clairement :

• si la commune envisage une stratégie d’acquisition totale ou partielle du bois ;
• si elle souhaite maintenir strictement son statut naturel ou ouvrir la voie à des aménagements limités ;
• si elle souhaite favoriser une opération permettant aux propriétaires de valoriser une petite partie du foncier (10 %), en contrepartie d’un transfert éventuel des espaces naturels restants ;
• ou si le reclassement vise uniquement à simplifier la gestion réglementaire sans projet opérationnel identifié.

En l’absence de position exprimée, le reclassement du Bois des Plantes apparaît davantage comme un ajustement technique que comme un choix d’aménagement intégré.
Une clarification municipale est donc attendue pour comprendre :

• la finalité du reclassement ;
• la vision communale pour ce secteur ;
• et les conséquences pratiques pour les propriétaires comme pour les habitants.

8. Nouvelles pratiques constructives et adaptation climatique

Le PLU intègre encore très partiellement les enjeux liés aux transitions constructives et climatiques. L’entretien a mis en évidence plusieurs dimensions insuffisamment prises en compte :

• adaptation aux fortes chaleurs : inertie thermique des bâtiments, orientation, choix de matériaux capables de maintenir la fraîcheur ;
• évolution prévisible des normes environnementales (RT/RE), qui tendront vers des modèles constructifs moins énergivores et plus résilients ;
• usage de matériaux locaux et sobres (paille, terre crue, filières biosourcées), pertinents dans un contexte de sobriété environnementale et d’économie circulaire ;
• gestion de l’eau : solutions de rétention et de réutilisation des eaux pluviales, particulièrement adaptées aux terrains argileux du territoire.

Que comptez-vous intégrer dans ce PLU pour accompagner les nouvelles demandes de permis de construire ?

9. Projet photovoltaïque

Je n’ai pas trouvé où apparaissait ce dossier (pourtant passé en conseil municipal et accepté) dans le projet de PLU, ni quel zonage est prévu pour la zone d’implantation des panneaux.

10. Zone 2AU

La création et le positionnement de la zone 2AU soulèvent plusieurs interrogations majeures, tant sur le plan de la cohérence urbanistique que sur celui de la compatibilité avec les objectifs de sobriété foncière.

Le dossier ne démontre pas clairement la nécessité d’ouvrir une nouvelle zone 2AU, alors même que la trajectoire ZAN exige une forte maîtrise de l’extension urbaine.
La consommation foncière passée n’ayant pas été actualisée (années 2021–2023 manquantes), la marge réellement disponible reste incertaine. Une ouverture supplémentaire en 2AU apparaît donc difficile à apprécier et pourrait fragileiser l’équilibre global du PLU.

La localisation retenue ne semble pas tenir compte :

• des trames urbaines en cours de structuration (ZAC en trois tranches) ;
• des capacités de réseaux, déjà contraintes dans plusieurs secteurs ;
• des logiques de continuité urbaine.

Pourquoi ce zonage 2AU et non un zonage le long des trois tranches de la ZAC ?
Est-ce que certains Artannais ont plus de réseau que d’autres ?

Enfin, la commune dispose d’un foncier communal significatif (environ 18 000 m²), bien situé en continuité directe du bourg.
Or ce foncier n’est ni mobilisé ni même mentionné dans les orientations du PLU, tandis qu’une 2AU est projetée sur des terrains privés, nécessitant des acquisitions potentiellement coûteuses et aléatoires.

Cette incohérence pose une question simple : pourquoi ouvrir à l’urbanisation une zone privée, alors qu’un foncier communal plus pertinent, plus proche et maîtrisable reste inexploré ?

Conclusion — Cohérence d’ensemble et soutenabilité à long terme

Le document apparaît comme juridiquement structuré (c’est le minimum), bien que manquant de relief et d’appropriation locale, fruit d’un portage trop fort du cabinet en charge des documents. Il présente pour moi plusieurs fragilités stratégiques :

• insuffisante démonstration de la compatibilité ZAN. La loi ZAN n’est pas qu’une loi : elle préfigure une évolution profonde des droits à construire liée aux enjeux environnementaux, qui s’appliqueront également à Artannes ;
• concentration du développement sur quelques secteurs sans vision équilibrée, voire en densifiant trop fortement et sans anticiper les impacts de ces aménagements sur les bâtiments, services ou réseaux ;
• faible prise en compte des transitions majeures (démographie, climat, énergie, innovations constructives).

Une consolidation globale, en relation avec les habitants, du projet paraît nécessaire pour sécuriser la trajectoire du PLU.
Sans une vision stratégique intégrée, le PLU risque de devenir un document administratif conforme mais peu opérant, et surtout inadapté aux transformations qui marqueront les quinze prochaines années, alors qu’il devrait traduire la vision politique de la mairie pour les années à venir (y en a-t-il une, d’ailleurs ?).

Pourrait-on obtenir le coût global de cette démarche de révision de PLU engagée par la commune depuis 2021, tant sur la phase cabinet d’études d’urbanisme que sur le coût lié à la mission d’enquête publique ?

Enfin, comment ce document peut-il, sans véritable vision, représenter l’ambition d’Artannes alors qu’à l’échelle intercommunale se discute la création d’un PLUi ?
Quelle articulation est-il prévue avec cette démarche intercommunale ?

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Je demande explicitement la publication intégrale de ma contribution au registre d’enquête